محاسبة العقارات: البيع بضريبة التصرفات والتأجير بضريبة القيمة المضافة

عقار للبيع أم للتأجير: القرار الذي يغير الدفاتر

دليل محاسبة القطاعات عرض القاعدة الضريبية وجدول المعاملات الثلاث. هذا المقال يطبقها على مبنى واحد يجمعها كلها، لأن أصعب ما في محاسبة العقار ليس كل معاملة وحدها، بل الفصل بينها حين تشترك في الأرض والمصعد وفاتورة الحارس.

قبل أي قيد، صنّف كل وحدة في واحدة من ثلاث خانات:

يحدد معيار المحاسبة الدولي 2 أن الأصول المحتفظ بها للبيع في سياق النشاط المعتاد مخزون، وهذا يشمل الوحدات العقارية التي يبنيها المطور ليبيعها. تكلفة الوحدة فيه هي نصيبها من الأرض والبناء والتكاليف المباشرة للتطوير. أما الوحدة المحتفظ بها للإيجار فهي عقار استثماري، يُقاس بالتكلفة ناقص الإهلاك أو بالقيمة العادلة بحسب المعيار الذي تطبقه المنشأة وسياستها، وما يرد في هذا المقال عن إهلاكها يخص نموذج التكلفة.

مثال محلول: مبنى من أربع شقق ومعرض

سنة واحدة في مبنى مختلط

شركة طورت مبنى فيه أربع شقق مساحة كل منها 150 متراً، ومعرض في الدور الأرضي مساحته 150 متراً، فالمساحة 750 متراً. تكلفة التطوير كاملة، الأرض والبناء والتصاريح والإشراف، 3,050,000 ريال.

توزيع التكلفة بالمساحة: نصيب كل وحدة 3,050,000 × 150 ÷ 750 = 610,000 ريال. المساحة أساس شائع وبسيط، وقد تختار أساساً آخر كالقيمة السوقية النسبية إذا اختلفت الأدوار والواجهات كثيراً. المهم أن تختار أساساً واحداً وتوثقه قبل أول بيع.

بيع شقتين بـ850,000 ريال لكل منهما:

• الإيراد: 1,700,000 ريال، دون ضريبة قيمة مضافة
• ضريبة التصرفات العقارية: 1,700,000 × 5٪ = 85,000 ريال
• تكلفة الوحدتين المباعتين: 2 × 610,000 = 1,220,000 ريال تخرج من المخزون
• مجمل الربح: 1,700,000 − 1,220,000 = 480,000 ريال، أي 28.2٪

تأجير الشقتين الباقيتين سكنياً بـ45,000 ريال سنوياً لكل منهما: إيراد 90,000 ريال معفى، فلا ضريبة مخرجات.

تأجير المعرض تجارياً بـ96,000 ريال سنوياً، مقبوضة كاملة مقدماً في 1 يوليو:

• الضريبة: 96,000 × 15٪ = 14,400 ريال، تستحق عند القبض
• الإيراد الشهري: 96,000 ÷ 12 = 8,000 ريال
• في 31 ديسمبر: إيراد مكتسب 6 × 8,000 = 48,000 ريال، وإيرادات مقدمة 48,000 ريال

الشقتان المؤجرتان تحتاجان معالجة إضافية: كانتا مخزوناً معداً للبيع، ثم تغير استخدامهما. النقل من المخزون إلى العقار الاستثماري لا تكفيه نية الإدارة، بل يتم عند تغير الاستخدام فعلاً، ودليله الأوضح بدء عقد الإيجار مع المستأجر. لذلك اربط قيد التحويل بتاريخ العقد، ومنه يبدأ إهلاك جزء المبنى من الشقتين إذا كنت تطبق نموذج التكلفة.

ضريبة التصرفات العقارية في قيود البائع

ضريبة التصرفات العقارية ليست ضريبة قيمة مضافة، فلا تظهر في الإقرار الضريبي الدوري، ولا تُخصم ضريبة مدخلات. أعلنت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك فرضها بنسبة 5٪ بدلاً من ضريبة القيمة المضافة على بيع العقار. في دفاتر الشركة تحتاج حساباً مستقلاً لها، بعيداً عن حسابي ضريبة المدخلات والمخرجات، حتى لا تختلط بأرصدة الإقرار.

ونقطة يغفل عنها كثيرون: لأن بيع العقار معفى، فضريبة المدخلات على تكاليف تطوير الوحدات المباعة ترتبط بتوريد معفى. راجع قبل الخصم ما يقوله دليل خصم ضريبة المدخلات عن التكاليف المرتبطة بتوريدات معفاة، وعن المشتركة بينها وبين الخاضعة.

الإيجار المقبوض مقدماً وضريبته

في مثال المعرض، قُبضت 110,400 ريال في يوليو: 96,000 إيجار و14,400 ضريبة. القيود:

الضريبة كلها تظهر في إقرار الربع الذي قُبض فيه المبلغ، لأنها تستحق في أقرب تاريخ بين التوريد والفاتورة واستلام المقابل، بحسب الدليل الإرشادي للفواتير الضريبية. أما الإيراد فيتوزع على اثني عشر شهراً، نصفها في السنة المالية التالية. وصياغة العقد التي تفصل الإيجار عن ضريبته موجودة في نموذج عقد إيجار محل. وفوترة المعرض والشقق من مكان واحد أسهل مع برنامج فوترة تحدد فيه نسبة الضريبة لكل فاتورة إيجار، بدلاً من تذكر نوع كل عقد عند كل فاتورة.

وفي عقود الإيجار عادة مبلغ تأمين يدفعه المستأجر ضماناً لسلامة الوحدة، ويُرد إليه عند الإخلاء. هذا المبلغ ليس إيجاراً ولا إيراداً، بل التزام في حساب مستقل باسم تأمينات المستأجرين. إذا خُصم منه شيء عند الإخلاء مقابل إصلاحات، فالجزء المخصوم وحده يتحول من الالتزام، ويُقيد مقابل تكلفة الإصلاح أو إيراداً بحسب ما يشرحه العقد. أما خلطه بالإيجار المقبوض فيضخم الإيراد في سنة القبض، ويترك التزاماً حقيقياً خارج الميزانية.

ضريبة المدخلات على مبنى مختلط

المبنى في المثال يولد توريداً خاضعاً واحداً، هو إيجار المعرض، وتوريدات معفاة هي البيع والإيجار السكني. مصروفاته ثلاثة أنواع:

• مرتبط بالمعرض وحده: إصلاح تكييف المعرض بـ3,000 ريال وضريبتها 450 ريالاً. ضريبة المدخلات هنا قابلة للخصم.
• مرتبط بالشقق السكنية وحدها: طلاء شقة مؤجرة بـ2,000 ريال وضريبتها 300 ريال. لا تُخصم، لأنها مرتبطة بتوريد معفى، وتصبح جزءاً من تكلفة المصروف.
• مشترك: عقد صيانة المصعد بـ12,000 ريال وضريبتها 1,800 ريال. لا يُخصم كاملاً ولا يُرفض كاملاً، بل يُحدد الجزء القابل للخصم بالطريقة التي يشرحها دليل خصم ضريبة المدخلات.

الحل العملي أن تختار لكل فاتورة مورد، عند إدخالها، إلى أي فئة تنتمي. وتأجيل هذا الفرز إلى نهاية الربع يعني إعادة فتح عشرات الفواتير.

الإهلاك والسجلات

في نموذج التكلفة، جزء المبنى من الوحدات المؤجرة يُهلك على عمره الإنتاجي، والأرض لا تُهلك، كما في الإهلاك. فصل قيمة الأرض عن المبنى عند الشراء أو التطوير شرط لحساب صحيح، وحاسبة إهلاك الأصول تحسب القسط بعد هذا الفصل.

واحفظ ملف كل عقار كاملاً، لأن سجلات العقارات تُحفظ 15 سنة على الأقل بحسب الدليل الإرشادي للفواتير الضريبية وحفظ السجلات، أطول من أي سجل آخر في دفاترك.